Чи зменшаться ціни на житло?

Лише за червень вартість квартир у столиці підвищилася в середньому на 7,8%, а однокімнатні та двокімнатні квартири подорожчали відповідно на 9,4% і 8,3%. При цьому попит на нерухомість, попри початок літа й очікуване затишшя, виріс практично на 4,5%. Експерти вважають, що основним каталізатором зростання вартості житла стало покращання умов кредитування — зниження «планки» першого внеску та відсотків за кредитами, а також виниклі у зв'язку з цим соціальні очікування. Риелтори припускають, що липень буде менш активним, проте, зростання цін на нерухомість навряд чи припиниться. «День» пропонує читачам своє опитування на цю тему.

Олександр БОНДАРЕНКО, президент Асоціації фахівців із нерухомості України:

— Реально зростання цін пригальмує лише збільшення темпів будівництва. Адже на ціну насамперед впливає попит. А він зараз набагато перевищує пропозицію. Треба більше будувати. До того ж зростання цін на нерухомість значно залежатиме від того, чи проголосує парламент за внесення змін до Закону про оподаткування доходів фізосіб.

До 1 січня 2006 року накладений мораторій на дію статей закону, що визначають оподаткування операцій із нерухомістю. І люди бояться, що з нового року введуть великі податки. Тому не відкладають у довгий ящик вирішення своїх житлових питань. Це забезпечує додатковий тиск на ринок. Якщо парламент проголосує зміни до Закону про оподаткування доходів фізосіб, ціни на ринку нерухомості почнуть стабілізуватися.

Дуже важливо добитися дешевих кредитів і максимально збільшити конкуренцію на ринку будівництва. Адже не є таємницею, що ті, хто працює на ринку, іноді штучно стримують появу нових гравців. Відсутня конкуренція, а не завадило б трохи притиснути наших будівельних монстрів. І балансувати співвідношення ціна — якість. Бо «хрущовка» на околиці міста не повинна коштувати 00 за квадратний метр.

Генріх ЛЮДКЕВИЧ, директор агентства нерухомості «Рiелторський дім»:

— Я вважаю, що до кінця року якихось особливих змін на ринку нерухомості не буде. У подальшій перспективі треба враховувати цілу низку інших чинників: інфляцію, розвиток іпотечних програм, роботу державної іпотечної установи другого рівня.

Євген МАР'ЇН, голова правління компанії «КиївСоцБуд»:

— Ринок є ринок, і ринок диктує. Тут я дуже солідарний із віце-прем'єром, який заявляє, що адміністративними методами ні бензинову, ні будівельну кризи відрегулювати не можна. Щоб почали падати ціни, треба збільшувати пропозицію. Але Київ — досить маленьке місто. Землі дедалі менше, якщо не сказати, що її практично не залишилося. Отже, повторюватимемо історію інших мегаполісів: Лондона, Торонто, Берліна. В область треба рухатися, в передмістя. Треба розвивати дороги, інфраструктуру. Там буде житло дешевше. У Києві — навряд чи.

Програма уряду з будівництва житла загалом позитивна. Мету переслідують хорошу. Але декларування ще не гарантує успіху процесу. Тому я досить обережно ставлюся до її результатів. Стосовно них я маю сумніви.

Валерій ОМЕЛЬЧУК, голова правління Держфонду сприяння молодіжному житловому будівництву:

— Уряд у рамках програми «Територія якісного життя» вніс у парламент пакет документів, що стосується житлового іпотечного кредитування. Якби депутати прийняли ці законопроекти, то можна було б говорити про появу довгих дешевих кредитних ресурсів, які українці могли б використати для придбання та будівництва житла. Вже цього року мали б з'явитися 10—20 мільярдів гривень цих ресурсів. Але оскільки напередодні парламентських канікул увага депутатів була спрямована на прийняття документів, що стосуються вступу до СОТ, цей пакет законопроектів не розглядали. Хоч він і був одним із пріоритетних. Якщо пакет усе ж таки приймуть у вересні, то в будівельну галузь через житлове іпотечне кредитування прийдуть великі інвестиції. Пропозиція почне різко зростати, що дуже позитивно позначиться на економіці.

У середньому на кожного українця припадає 21 квадратний метр житлоплощі, до того ж дуже низької якості. Це вдвічі, втричі, а то й учетверо менше, ніж у розвинених країнах. Наприклад, у США цей показник становить близько 64 квадратних метрів на людину. Отже, нам треба дуже багато будувати житла принципово нової якості. І тоді пропозиції буде достатньо і ціна знизиться. Але сьогодні попит величезний. Лише 1,5 мільйона сімей стоять на квартирному обліку. І наскільки швидко збалансуються попит і пропозиція, дуже складно прогнозувати. У будь-якому разі тенденції на збільшення пропозиції житла за допомогою розвитку житлового іпотечного кредитування вельми позитивні. Так у всіх цивілізованих країнах відбувається, бо ніхто не витягає з кишені суму, що дорівнює вартості квартири.

Валерій ЧЕРЕП, президент Спілки учасників будівельного комплексу України:

— Держава сьогодні йде на те, що кредит видаватимуть під невеликі відсотки. А це буде дуже вигідне для будівельника. Середній клас почне будувати собі житло, зважаючи на те, що ці кредити з невеликими відсотками дають на великий термін (25— 30 років). Суттєво збільшиться обсяг будівництва житла в усіх регіонах. Зараз йдеться про експеримент у Києві, але я вважаю, що процес піде в усіх регіонах. Коли пропозиція перевищуватиме попит, це автоматично спрацює на зменшення ціни на квартиру. Але перш, ніж парламент прийме пакет документів, опрацьований Кабміном, йому треба змінити цілу низку підзаконних актів. А це процес тривалий. Але якщо все ж житловий пакет приймуть восени після канікул, то обсяги будівництва почали б зростати з початку 2006 року. Мається на увазі — одразу після затвердження бюджету, бо ті суми компенсації кредитної бази, які виділятимуть людям, треба ж десь закласти. Бо банк не даватиме під один відсоток чи два. Отже, всі витрати мусить узяти на себе держава. Тому в повному обсязі процес піде вже з другого півріччя 2006 року, а експерименти в окремих містах — раніше. Але тільки якщо приймуть увесь пакет документів.

Це суттєво вплине на стабілізацію цін на ринку первинного та вторинного житла. Минулого року в країні побудували близько 7,5 мільйона квадратних метрів. Але в 1989 році в Україні будували 21 мільйон квадратних метрів. Отже, потужності будівельних організацій не завантажені. Треба відпрацювати до кінця механізм ціноутворення та механізм інвестицій. Іпотека повинна вирішити житлові питання багатьох людей.

Юрій БЛАЩУК, голова правління Міжнародного іпотечного банку:

— Ціни на житло циклічні, вони підвищуються та знижуються залежно від безлічі чинників. І здебільшого змінюються на основі простого закону попиту та пропозиції, але на них також впливає загальний економічний розвиток країни або регіону. Зараз Україна переживає економічний підйом, про що свідчить зростання ВВП, також зростають і доходи населення. І щороку зростають обсяги житлового будівництва, підвищується його якість. Новий виток в розвитку індустрії житлового будівництва сприяв зростанню і вартості житла, і пропозиції загалом. За одночасного збільшення доходів населення дедалі більша кількість людей має можливість отримати іпотечний кредит, що, в свою чергу, підвищує й попит. Окрім того, оскільки банки знижують відсоткові ставки за іпотечними кредитами, вони стають доступними для ще більшої кількості людей. Я не думаю, що урядова програма зупинить зростання цін на нерухомість. Швидше за все, ціни стабілізуються, коли стабілізується ринок нерухомості і коли пропозиція перевищить попит.