«Заморожені» квартири

Жорстка конкуренція між будівельними компаніями зі зниженням рівня доходів потенційних покупців не дозволяє підвищувати ціни на нерухомість у доларовому еквіваленті. Подальше підвищення цін за квадратний метр у гривні до кінця року може бути обумовлене здебільшого лише курсовими коливаннями, вважає керівник аналітичного відділу девелоперської компанії «Інтергал-Буд» Ганна Лаєвська.

Зараз на ринку спостерігається відновлення цінового демпінгу з боку забудовників економ-сегмента, говорить експерт. «Зазвичай, йдеться про невеликих забудовників, які займаються реалізацією одного-двох проектів. Нові компанії будують панельні будинки і виставляють на продаж квартири по 12—14 тис. грн за квадратний метр. Вони змушені конкурувати з великими і надійними забудовниками за рахунок невисокої вартості житла. І часто їм це вдається: якщо недалеко від житлового будинку, що будується, або комплексу з’являється альтернативна пропозиція за нижчою ціною, то продажі навіть у надійного забудовника можуть на якийсь час упасти», — зазначає Лаєвська.

За її словами, такими пропозиціями насамперед цікавиться та категорія покупців, у яких дуже обмежений бюджет на купівлю нерухомості.

«Це близько 20% усіх покупців. Останні ж дедалі більше — особливо з урахуванням нової хвилі інформації про проблемні і незаконні будівництва в Києві — звертають увагу на репутацію будівельної компанії, оскільки не хочуть ризикувати своїми заощадженнями. Фактично чиновники змусили частину потенційних покупців замислитися над тим, у які об’єкти вони вкладають гроші, відкривши реєстри і моніторингові карти проблемних забудовників», — говорить Лаєвська.

Також чинником органічного зростання цін зазвичай є збільшення рівня готовності будинку. «Традиційно ціна квадратного метра переглядається після того, як побудовано «коробку» будівлі, територію облаштовано або будівлю введено в експлуатацію. Проте до цієї динаміки інвестори частенько готові і позитивно на неї реагують: адже це означає, що проект зводиться вчасно і буде вчасно введений в експлуатацію», — пояснює експерт.

Закон «про перший поверх»

Наближаються зміни, які відчують мільйони українців

Питання про використання будинків і квартир для провадження господарської діяльності не є новим. Воно має давню історію, що своїм корінням сягає ще часів УРСР (постанова Ради Міністрів від 26.04.1984 № 189). Це питання насправді й сьогодні не є вирішеним. Відсутня єдина, прозора і зрозуміла процедура. Ми користуємося застарілим Житловим кодексом, норми якого практично втратили свою актуальність.

Так, згідно з цим кодексом, непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнують для використання в інших цілях або зносять за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, зазвичай, сьогодні не допускається. У виняткових випадках це питання може вирішуватися вищезазначеними органами.

Слід зазначити, що порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання затверджено ще постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 № 189, якою керуються й донині.

При цьому жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, і використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру чинним законодавством забороняється.

Якщо звернути увагу на державні будівельні норми, то, наприклад, приміщення магазинів роздрібної торгівлі допускається розміщувати виключно на першому, другому і цокольному поверхах житлових будинків, а приміщення громадського призначення, крім приміщень громадського призначення гуртожитків і житлових будинків для осіб похилого віку та сімей з інвалідами, повинні мати входи та евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку (відповідно до державних будівельних норм В.2.2-15-2005).

Так, новобудови вже врахували зазначені норми, а як бути з будинками, побудованими до затвердження цих норм?

Виходячи з аналізу законодавства підприємець, який має у власності квартиру і хоче використовувати її для облаштування перукарні, офісу, магазину не має чіткого «плану дій», що потрібно робити, куди звертатися, який пакет документів необхідно підготувати.

Також можна знайти затверджені місцевими органами влади власні положення про переведення житлових будинків, квартир у нежитлові та навпаки. При цьому такі положення встановлюють різні переліки документів, які необхідно подати до цих органів, не передбачені законом дозволи на реконструкцію приміщень, що переводяться у нежитлові, додаткові дозвільно-погоджувальні процедури, висновки, довідки тощо.

З одного боку, таким чином міська влада намагається упорядкувати відносини у даній сфері, проте, не маючи загальних для всіх правил, закріплених у законі, влада має широке поле для корупції.

Зараз в парламенті перебуває на розгляді проект Закону №3136 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо зменшення адміністративного навантаження на суб’єктів господарювання». Він пройшов узгодження на рівні комітету, й у найближчі дні (чи тижні) його буде винесено в зал. Домовленість про це на рівні фракцій та керівництва ВР уже є.

Цим проектом передбачається докорінно змінити існуючий стан речей з метою надати можливість власникам будинків, квартир або орендаторам проводити в них господарську діяльність.

Депутати пропонують встановити порядок переведення житлових будинків, квартир у нежитлові, затверджується перелік документів, необхідних для такого переведення, умови, за яких можливо здійснити зміну призначення приміщення. Таке переведення може відбуватися двома способами: визнання у встановленому порядку житлового будинку, приміщення непридатним для проживання або зміни їх призначення.

При цьому слід враховувати наступні ризики: визнання житлового будинку, квартири непридатними для проживання передбачає виключення його із житлового фонду із знесенням такого будинку або переобладнанням для використання у інших цілях.

А переведення має тимчасовий характер з можливістю через певний проміжок часу повернути призначення приміщення або будинку з нежитлового у житловий.

Законопроектом передбачається надати можливість переводити квартири, які знаходяться на другому поверсі (всупереч державним будівельним нормам), у разі, якщо розташовані нижче приміщення вже переведено у нежитлові. Це положення законопроекту викликає низку запитань.

Перше: як, наприклад, у суміжній з нежитловою на другому поверсі квартирі сім’я з маленькою дитиною буде реагувати на гуркіт швейних машин приватного ательє (виробництво не промислового масштабу), потужних пральних машин хімчистки, копіювальної техніки, постійного грюкання вхідними дверима у разі облаштування у тій квартирі фірми з надання послуг (юридичних, туристичних, консалтингових) тощо.

Друге: для облаштування у квартирі офісу, потрібно провести перепланування, але хто контролюватиме цей процес? Так, для переведення у нежитлове приміщення необхідно подати проектні пропозиції щодо переобладнання і перепланування, але що насправді зробить підприємець? Чи не знесе усі стіни для відкритого офісу, що може у подальшому пошкодити конструкцію багатоповерхового будинку? Хто за це нестиме відповідальність і відшкодовуватиме збитки?

Олеся ПОМАЗ, Інститут суспільно-економічних досліджень